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城镇土地估价规程(GB T 18508-2014).docx
文档介绍:
中华人民共和国国家标准
GB/T 18508-2014
代替 GB/T 18508-2001
—————————————————————————————
城镇土地估价规程
2014-07-24 发布 2014-12-01 实施
—————————————————————————————
中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局
发布
中国国家标准化管理委员会
目 录
1 范围 1
2 规范性引用文件 1
3 术语和定义 1
4 总则 3
5 价格影响因素 4
6 主要估价方法 5
7 基准地价评估 16
8 宗地地价评估程序 32
9 不同用途土地价格评估 34
10 不同权利土地价格评估 38
附录 A 41
附录 B 43
附录 C 74
附录 D 80
附录 E 83
城镇土地估价规程
1 范围
本规程规定了我国城镇土地估价的术语和定义、总则和价格影响因素、主要估价方法、基准地价评估、宗地地价评估程序、不同用途土地价格评估·、不同权利状态下土地价格评估。
本规程适用于城镇、独立工矿区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。
农村建设用地地价评估可?#25569;?#26412;标准执?#23567;?br/> 2 规范性引用文件
下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅注日期的版本适用本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所?#26800;?#20462;改单)适用本文件。
GB/T 18507 城镇土地分等定级规程
GB/T 21010-2007 土地利用现状分类
TD/T 1001-2012 地籍调查规程
TD/T 1009-2007 城市地价动态监测技术规范
3 术语和定义
3.1 地价
在市场条件下形成的土地权利价格,包括在公开市场条件下形成?#30446;?#35266;合理价格和特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。
无特殊?#24471;?#19979;,均指公开市场条件下形成的,一定年期建设用地使用权的权利价格,其空间内涵包括地表及地上、地下的一定范围,也可依据权属划分单独界定为地下空间使用权或空中使用权价格。
3.2 公示地价
以维护经济和市场平稳健康发展为目标,遵循公开市场价值标准评估,并经政府确认、公布实施的地价。包括基准地价、标定地价、课税地价等。
3.3 基准地价
是在土地利用总体规划?#33539;?#30340;城镇建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工?#26723;?#29992;途分别评估,并由政府?#33539;?#30340;,某一估价期日上法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
3.4 标定地价
政府为管理需要?#33539;?#30340;,标准宗地现状开发利用、正常市场条件下,于某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
3.5 课税地价
是为课税需要,以基准地价、标定地价为基础测算,并由政府?#33539;?#30340;,作为计税依据的土地价格。 3.6 土地估价土地估价师根据估价目的和待估土地状况,遵循估价原则,按?#25214;?#23450;的估价程序,在全面调查和
综合分析影响地价因素的基础上,选用?#23460;?#30340;估价方法,?#28304;?#20272;土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。
3.7 市场比较法
是根据替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较,并对类似宗地的成交价格进行差异修正,?#28304;?#20272;算待估宗地价格的方法。
3.8 均质地域
土地用途及土地利用条件基本一致的土地区域。
3.9 同一供需圈
是与待估宗地能形成替代关系,市场的供给与需求状况基本相同,地域条件一致或相似,并?#28304;?#20272;宗地价格产生显著影响的区域。
3.10 相邻地区
是与待估宗地用?#31350;?#38388;紧邻的均质地域。
3.11 类似地区是与待估宗地所处地域相类似的、属同一供需圈的其他均质地域。 3.12 地价指数
特定区域内,某一用途、某一时期的地价水平相对于某一基准日期地价水平的变动比指数。
3.13 ?#25214;?#36824;原法将待估宗地未来正常年纯?#25214;?地租),以一定的土地还原率还原,?#28304;?#20272;算待估宗地价格的方法。 3.14 综合还原?#36866;?#23558;土地及其地上建筑物共同产生的未?#21019;渴找?#36824;原为某一期日的不动产价格的比率。
3.15 土地还原?#36866;?#23558;土地产生的未?#21019;渴找?#36824;原为某一期日的土地价格的比率。 3.16 建筑物还原率
是将建筑物产生的未?#21019;渴找?#36824;原为某一期日的建筑物价格的比率。
3.17 剩余法
在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等,以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
3.18 成本?#24179;?#27861;
以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值?#25214;?#31561;?#33539;?#22303;地价格的方法。
3.19 土地取得费用
为取得土地使用权而支付的各项区域性客观费用。
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